房产应当如何合理投资？

一、应当如何投资房产？

中国的房产被动的赋予了金融性质，加上中国这个快速发展中的国家让我们大多数人能在有生之年体验到房价的过山车。

投资房产的，第一目标一定是升值。那么决定房价升值的因素很多，大概以下几点：

1、根据城市规划以及城市功能区域划分，来决定投资地段。

2、周边业态，如果周边都是老旧小区，或者农贸市场有关的脏乱差，那就谨慎。如果周边都有好学校或者公园或者商业或高档写字楼等，那么潜力就大一些。

3、开发商的品控，和物业的管理水平都会影响楼盘的价格。

投资房产就是为升值来赚取房屋现价与原价的差价。那投资房产有何技巧，又该如何投资呢？

1、投资房产首先应该掌握国家房屋宏观调控政策，目前在房住不炒的号召下，房价基本回落，所以政策左右是相当利害的，再要随时掌握国家金融动态，银行放水，从开发商到购房者都可能是水涨船高，如果银根紧缩，利率升高，开发商融资难，购房者的购房成本也在增加，市场活跃量相对要偏下。

2、选择投资区域，区位优势在我国来说相当重要，改革开放40年来，我国城市经济发展很不平衡，象政治中心北京，经济中心上海，创新中心深圳，全世界人目光都在紧盯着他们的发展，房价一天比一天高，所以投资房产，在资金实为允许的情况下选择经济发展有潜力，人口密集的大城市投资是不二选择。在10多年前我有一同学拿出2000多万在本地投资房产，当时土地还基本没花钱，盖成商业房出租，当时有在北京的同学建议他把手续办好一开槽就全部卖掉到北京投资买房，他没听，现在他才明白如果当时不在本地投资，把全部资金投资北京买房的话，现在肯定是个亿万富翁了，可现在是房卖不掉又不好出租，这就是投资区域的重要性。

3、选择投资地段。房产是非常个性化的，位置永远是决定其价值的关健因素，投资买房所选地段一定要考虑是否有升值的可能，不同地段的变迀是不确定的，一是其自然地理位置，比如市中心，交通，上学，购物等都方便。二是受城市规划折迁更是会影响房屋价值的，所以现在有好多人在想方设法打探一个城市哪里有动迁规划就去哪里投资买房，这个投资是会有较大升值空间的。

4、选择开发商及户型。投资地产要选有资金实为，信誉好的地产，因为你要在短期内变现，最好要开发商如期交房，如投资在资金链断裂不能按时交房的地产，等房屋到手后，市场价格变化无常，能不能赚钱就两说了。再就是户型，你要是在高档小区投资就应该买大户型的，因为来这里买房的全是有钱人，小户型不好卖，如你要是在中低档小区投资的话要买小户型，来这里买房的没钱人多，大户型买不起不好出手。

5、选择手续齐全的抵帐房。近年来，由于国家银根紧缩，好多开发商给供应材料的用户，不能用现金结算，用房屋给抵帐。这种类型的房子，由于急需变现，大都超低价出售，如投资这类房产会有不小的升值空间。

二、怎样专业的估算一处地产的价值呢？

估算地产的价值，最重要的是这块区域的潜力和价值。

李嘉诚曾经说过：投资买房，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

虽然简单粗暴，但也是至理名言。然后如何挑选地段是重中之重，有一个很好的方法就是看规划，即控制性详细规划。

一般来讲，住宅和办公、商业规划多的地方，区域潜力价值就更大，后者尤为甚。

我的一个亲戚十年前在嘉兴南湖新区买了一套房子，那个时候那里还是大片空地，买房时是4000多一平米高层。然后我另一个亲戚过了一年多才去那里买房，价格已经是8000多一平米。而现在那边高楼栉比，区政府、网球场、北师大校区等都聚集一起。房价已经到两万+，可见区域规划之重要。

所以专业估算一处地产的价值，除了考虑现有的状态，也要对前景和周边设施、未来发展综合考虑。

另外，除了跟国家（深圳特区、雄安新区）、政府走；还可以抱住明星企业的大腿，阿里巴巴在杭州的选址，就也是你投资选址的方向；肯德基的选址亦是中小企业方便考察的参考。

用一句话总结：地段好，地产才有价值。

李嘉诚曾说过，地段，地段，还是地段！

判别一个具有商业价值的房产投资项目首先就看地段，然后再看后期规划和交通配套，最后看开发商实力和运营商，这样下来做个整体参数对比你就能了解他的价值所在了，再一个就是未来五到十年这个区域的发展前景，这样了解过后才能把房产投资的风险降到最底，不然谁的钱都不是风吹来的，都是辛辛苦苦挣的，所以投资还是要多了解一些，不能看单一的方向。

三、房产市场如何衡量房产的价值？

您好，建议您使用市场比较法进行评估，因为市场比较法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

判断房产的价值，房地产估价师就是专门干这事的。

房产的估值有很多种方法，其中有一种类似租售比的方法是＂收益还原法＂：通过计算房子的净收益（租金减去税费、维修等），利用收益率、收益时间来算出房子价值。最简单的例子就是银行存款，例如现在一年定期利率是2％（收益率），您的存款到一年（收益时间）后获得2万元利息（净收益），那么您存在银行的本金就是100万。

租售比（年租金净收入／房产价值）就相当于银行利率（收益率），这个数值不是固定值，只是各地不同的调查结果，有些是1／20，也可能是1／50。如果说，有地方房屋的租售比数值比银行一年定期利率还低，这些地方的楼价是不是有泡沫？

另外的估价方法还有成本法：土地＋建安费＋税＋利润等，现在用以上两种方法都有相当难度：收益率低、利润高。

反而比较靠谱的方法是比较法，就是看相同区域、条件相当的房子成交价然后作适当的调整。

不过，在＂面粉贵过面包＂的时候，还得看估价师的调整，因为估价，从某个角度说，也是一门艺术。

四、评估旧房屋价值的公式有哪些？

评估公式?市场比较法 成本法 收益法 总之 市场比较法用的比较 至于公式……我们当地是先选择一个基准价格，然后选择周边小区的可比实例（已成交的） 一般3个以上v=100/p1+p2/100+p3/100+p4/100+p5/100 v是基准价 p1是交易情况系数 p2是日期修正系数吧p3实物状况修正系数p4是区位修正系数p5是权益状况修正系数 ……反正通过可比实例来进行一个修正 确定基准价格 然后再根据基准价格来修饰这个待评估房屋价格（这个是市场比较法） 成本发 这个简单就是根据你房屋结构 例如 钢混 砖混 砖木 有一个标准价格 通过标准价格来修正 例如这个标准价格加上相关税费再进行一个折旧 就差不多了……至于别的地方 不太了解。