如何通过房屋租售比来判断房价价值？租售比多少合适？

现在的房价没法用租售比来衡量投资价值，房价高的自然租金高。假如全款买房，即排除按揭贷款的利息支付，投资回本没有低于三十年的，一线城市甚是达到五十年。如果投资房产，只能期待房价大幅上涨而获得超值收益，但靠买房收取租金是不划算的。

简单来说，房屋租售比是指一套房子的月租金与房价之间的比值。通常情况下，计算房屋租售比可以通过公式计算：租售比＝月租金／总房价。

如果我们把房屋租售比反过来，那么“房屋售租比”=总房价/月租金，也可以简单理解为：“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月”。租售比短期内不会有太大的浮动，作为购房者，我们可以根据租售比（每个城市短期内是固定的）、房屋月租金来评估房屋价值。在国际上，房屋租售比也是用来衡量一个区域房产运行状况良好与否的根据。租售比一般界定为1∶300-1∶200。

如果租售比低于1∶300，意味着房产价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。这也意味着，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资。我们把房子拿去出租，如果少于200个月（17年）就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值；如果一个地区需要高于300个月（25年），比如600个月（50年）才能回收投资，则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

在美国、英国等发达国家，人们买房，非常关心租售比这个指标，其意义相当于股票的市盈率，租售比是决定物业价值的关键性指标，租售比过低的物业往往被认为一文不值。不过，在过去10多年中国房地产市场高增长时期，租售比对我们的参考价值不大，北上广深中心区的租售比一直在2%以内徘徊，但毫不影响这些物业的升值速度，反而是那些租售比看上去较好的三四线城市，房价的涨势却很一般。

那么问题来了，我们买房到底要不要关心租售比呢？我个人认为，在大城市买房还是很有必要关注租售比的，毕竟它直接衡量着房子的使用价值。一套房子如果连使用价值都没有，又怎么会有投资价值呢？特别是在当前“房住不炒”的楼市调控政策下，房价大涨、房产快速升值的可能性较低，我们在投资房产时，就必须考虑租售比了。除了房价，还有一些因素也会影响房屋租售比。比如说住房贷款政策、限购政策、土地政策、学位房调整、住房保障政策、公租房廉租房等扶持政策，以及金融市场管制等因素，都会影响短时间内的房屋供应量和成交量，进而影响到房屋租售比。

评估机构怎么评估房屋价值的？

评估机构是这样评估房屋价值的：第一种呢叫市场比较法;第二种呢叫成本核算方法。

1、市场比较法就是说这个评估公司到你这个小区的周边的中介去调查一下，最近成交的有多少套，然后和我评估的这个标的户型一样的，或者说楼层一样的朝向一样的，成交价是多少，通过市场上的一些调研，甚至可以到建委去看一下他们成交的价格进行调研，但市建委的那个价格一般不是特别可观，还可以通过网上的一些成交记录上来进行查询，然后通过大量的数据来分析，在你们成交，或者发生争议的时候，这个市场价到底是多少，先算出单价然后再乘以你的面积，得出这个市场价。

2、成本核算方法就是说，我算一下开发商现在要在这里建房子，拿地是多少钱，拿到地以后，建筑公司要在这里建房子，这个成本投入是多少，包括这个人员的劳务的成本，还有需要交纳多少税收的成本，就是说各种的成本加起来以后，得出这个房子建起来，装修好了，卖给你，需要多少钱。