房产投资，怎样才能回报率高，位置重要，还是价值重要？

房产投资，追求的往往都是高额回报率，不然为什么要投；在影响回报率方面，价值往往又比位置更重要，因为投资的目的是追求价值。

由于住宅和非住宅投资理念有差异，小菜仅分享关于住宅投资的一些看法，供参考。

第一、宏观上影响房产投资回报率的因素有哪些？01、购房时机的选择

一个行业不可能永远都在高速发展状态，价格也不可能一直都在上涨。

一般来说，房产发展会经历蓄势、爆发、调整这样的经济周期，而后一个上涨周期的蓄势期，可能会跟前一个周期的调整期重叠或界线不分明。

比如，从过去房地产发展黄金10年看，这个周期性特征是很明显的。爆发期往往在1年左右，而蓄势期（调整期）的时间就长短不一，短则1-2年，长则3-5年。

从以往的周期看，影响蓄势期（调整期）长短的因素往往不是市场力量，而是政策因素。如果蓄势期超过3年，往往又可以将蓄势期称为横盘期，打破横盘期的因素可能更多来源于政策变动，或意外事件冲击，比如，去库存、棚改。

那么，在购房时机选择上，选蓄势期末段或爆发期的初始段买入，在爆发期后出售，那这个投资回报率就会比较高。如果选爆发期末段买入，调整期内撑不住卖出的话，加上购入及持有环节的各项成本，可能利润就很微薄，甚至可能亏本。

02、城市的选择

从上图可以看出，在2014年蓄势期内，深圳的房价整体低于北京房价。

比如，2014年12月，北京房价是32042元/㎡，深圳房价是30719元/㎡；爆发期后，即2016年9月，北京房价40438元/㎡，深圳房价55001元/㎡。

简单测算一下，北京房价涨幅26.2%，深圳房价涨幅79.05%！在这约2年投资期内，深圳房价涨幅是北京的3倍多！

也就意味着，同样投资周期内，同样投100万买房，在北京只能赚26.2万，但在深圳就可以赚79.05万！

可见，城市房价基数不同，房价涨幅大小不同，价格调整周期不同，最终获得的房产投资回报率也就有高有低，选择决定回报！

03、位置的选择，也就是城市板块的选择

在一个城市里，基于历史原因、公共配套、商业价值、人文景观、居住舒适度等因素，会造成不同板块价值差异。

比如，小菜所在的昆明市，老在的昆明本地人对不同板块价值有个比较诙谐的说法：“南帝、北丐、东邪、西毒”！为什么会这样说呢？拆解起来还是蛮有意思的。

⑴“南帝”：在以前，购买力和消费力比较强的都集中在南边，比如，滇池板块，分布着别墅区和疗养院；现在的话，主要的省级政府机构驻地也在南市区，进一步增加了南市区的分量。

⑵“北丐”：北边以前小区整体品质不高，城中村比较多，大中小学校比较多，出了“廖家庙收费站”，基本就是农村了，感觉没有南市区高大上。

⑶“东邪”：东边仓储较多，批发市场、汽车市场、物流市场、监狱、城中村交织，人流密集、嘈杂，加上铁路纵横，其间还有坟场（枪毙犯人、古时候砍头的刑场）之类的，给本地人的感觉比较邪气。

⑷“西毒”：西边是昆明城市的上风口，以前整体路况不是很好，加上团结乡、沙朗附近的石场、渣土场、工矿企业比较多，空气中的沙层含量大，空气质量不理想。

基于这些城市工业、产业、机构布局、滇池景观和气候特点等长期形成的习惯，导致了昆明城市不同板块价值表现各异，房价也就有很大的差异性。

锐理房价热力图也显示，滇池板块房价最高，均价超越了2万元/㎡！而昆明整体房产均价大概在1.4万元/㎡左右，高出了大概43%的幅度！可见，不同板块的房价差异确实很大。

在成交热点区域上，主要集中在中心板块、翠湖板块、世博板块和官南板块，说明大家更愿意在这些板块居住和投资。

也就意味着，投资宜选择成交活跃的区域，同样周期内，房价上涨的幅度可能会更大，资产流动性可能会更好；而选择冷门片区，比如高新板块的普吉片区、东市板块的羊方凹片区，房价长时间都不怎么动，那投资回报率就不如热力区域高，至少赚钱的概率更小！这跟投资房产的城市选择道理是类似的。

因此，从宏观上，影响房产投资回报率高低的因素大概就是这三类。

第二、投资房产，是位置重要，还是价值重要？其实，投资住房，位置也重要，但跟投资价值比起来，无疑投资价值将直接决定投资回报率，也直接意味着房产投资的成败。

01、位置好，并不必然代表有投资价值

“再好的草原也有瘦马。”

在具体的房产投资上，位置选好了，意味着投资的风险系数会更低，但并不因此就代表着投资回报率高，也不因此说明它就有投资价值。

比如，同样中心板块的两个房子，一个是外围楼栋的顶楼，一个是小区里面楼栋的中层；顶楼朝向、户型、装修、面积等都“可圈可点”，而中层的朝向、面积、户型、装修、价位等都很有上升“空间”，那显然中层的房子更具投资价值。

02、位置不好的，也有值得投资的

房产位置不佳，从投资风险角度看，会更大一些，尤其是哪些“收缩型城市”，未来面临被收缩的危险。

实践看，位置不好的房产，往往与低价格、配套差相联系，而如果能找准房产的某项升值因素，可能同样还是能获得很高的回报率。

比如，本地有个小区（下图善书院），在几十公里外的新城区，有本地一所知名小学本部的上学名额，房价从2010年时5000多元/㎡涨到现在2万/㎡左右，涨幅大概4倍，高于本地和全国多数城市房价涨幅，投资价值就很大，但他的位置确实不理想。

因此，位置往往影响投资房产的风险系数高低，而并不必然决定投资回报率高低。

第三、影响房产投资价值的微观因素01、位置

也就是区位，区位好意味着房产所在的区域比较成熟，房产投资的风险往往很小，投资回报一般有保障，差异在于投资回报高还是低，亏本的概率小。

比如，买中心板块的房子，一般价格都比较坚挺，可能其他板块价格都跌了，中心板块价格依然会很稳；就算跌了，跌幅也可能没郊区跌幅那么大。

正是由于板块更加成熟的特点，决定了板块价格上升空间往往也不会太大，但如果其他板块房价都上涨的话，中心板块无疑也会跟着上涨，同样的，涨幅也是不会太大。

一句话，其他板块涨，中心板块会跟着涨；其他板块跌了，中心板块更抗跌，这就是中心板块投资房产的价值特点。

02、配套

一般包括交通配套（地铁、城市快速系统、公交车场之类的）、生活配套（超市、农贸市场、运动设施、娱乐设施、公园、广场之类的）、教育配套（优质学位）、医疗配套（三甲医院），等等。

通俗点说，就是学区房、地铁房、养老房、刚需房之类的。

03、小区

有些学区是精确到大院所在的门牌和小区，有时候880号和878号的差别，就决定着能不能上某个知名学校，那这两个小区的房价可能就是天差地别的。

但这个变化本身，对已成熟的片区而言，变动不是太大，主要的变量来自于招生划片政策；对新建盖的小区而言，可能会有较大影响，在投资前，还是要注意准确落实。

04、房子本身

这里面包括了户型、朝向、面积、楼层、栋号、单元号，等等。

比如，下图中，同样是丁字路口的8栋，3单元位于丁字路口红绿灯处，1单元远离丁字路口，显然对住宅来说，1单元的居住价值会优于3单元。

如果物业允许商用的话，可能3单元的投资价值会优于1单元。这在投资的时候，要注意落实好物业的一些管理尺度。后期住宅商用没有限制的话，选3单元的价值会更好些；后期物业不允许商用的话，那无疑1单元的投资价值就会更好些。

第四、房产投资的一些建议虽然城镇住房总量供需基本平衡，房价也已过了价格大幅上涨的黄金时期，但在民间资本缺乏稳健投资途径的前提下，量力而行地投资住房还是可以的。

01、政策要求“房住不炒”，但有闲钱的话，投资住房依然是可以的，并不会违背政策初衷

民间资本普遍缺乏投资渠道，既不利于民间资本有效利用，也不利于引导民间资本助力国家经济建设。毕竟，对国家各项经济建设来说，整体上还是缺乏资金的。

在这种背景下，科学调控房价趋势，引导民间资本合理进入楼市，给予合理收益，既能满足民间资本逐利的要求，又能满足城市建设资金缺乏的问题，还能有效管控好天量的民间资本，发挥楼市资金蓄水池的作用，这些都是不违背的。

02、在城镇住房总量供需基本平衡的背景下，选好投资房产的城市很重要

根据恒大研究院的数据，2018年末，我国城镇住房套户比为1.09，接近国际正常值1.1，高于德国1.02，低于美国1.15，显示我国城镇住房总量供需基本平衡。

也就是说，从全国来看，城镇住房的总套数已经略微高于城镇家庭总户数，这个比值是1.09倍。更直白一点的话说，城镇住房总套数和城镇家庭总户数配比为1:1.09，就是每户可以拥有1.09套住房。

在全国住房总量供需基本平衡的背景下，有的城市人口持续流入，比如深圳，过去10年，平均每年新增人口45万以上，那放在深圳来看，即便全国已经解决了住房问题，但深圳还没解决。

一方面是深圳土地少，住房建盖和存量都有限；另一方面是深圳新增人口多。原来的住房缺口还没来得及补上，新的缺口又来了。

也就意味着，放在具体的城市看，住房存量供需有的已经饱和，有的达到平衡，有的还是供不应求。

因此，投资房产的话，城市选择不仅关乎回报率，也关乎投资成败，需要认真研究具体城市的住房供需情况。

03、选好房子本身

主要是两点：

⑴选好户型

目前看，刚需类的户型市场存量基本饱和，这从我国人均住房面积33.3㎡和城镇房屋套均建筑面积89.6㎡（恒大研究院数据）可以看出来。

那么，投资房产的户型方向就是改善型。也就是说，大家在住房上已经基本“吃饱了”，但还没有“吃好”，未来需求的方向就是“改善”。

⑵选好其他指标

在立足改善户型的前提下，优化房子自身的一些要素选择。

比如，朝向，忌北向、西北向和东北向；楼层，高层忌顶层、底层、设备层；栋号，尽量避开路边、小区外围等。

总的一点，既然投资改善户型，就要“挑剔”点，买的时候越“挑剔”，以后转手的时候被别人挑刺的地方就少些，议价权就更大。

综合全文：

在有闲钱，量力而行的条件下，选好城市和城市板块，把握好出手时机，再选好各项配套和房子本身，投资住房依然是稳健的，回报率是有保障的。

房产投资，是一个综合考量的过程，并不仅仅局限于位置与价值两个维度。这里简单分享一下投资房产的顺序与标准。

一、房产投资顺序。1、热门地带商铺。

实体经济虽然受到电商的一定冲击，但衣食住行等消费都需要商铺去体现，在经济危机来临时受冲击最小是商铺，经济复苏后，最快增值也是商铺。

2、小型公寓。

公寓主要分普通公寓、商务公寓、酒店式公寓等。公寓的优点在于总价低，刚需需求量大，转手快。在购买公寓时，需要分析公寓产权、户口、用途，结构，形态，土地性质、物业管理、装修等。

3、豪宅。

豪宅具备一定的稀缺性，且高端豪宅可以聚集优质的人脉资源，物业管理水平高，具有抗跌及增长快速的特点。例如上海的汤臣一品。

4、普通住宅。

普通住宅指144㎡以下的住宅，管理费低，税费在1.5%以下。当前尤以学区房保值增值率最高。

5、写字楼。

明星写字楼通常是一个城市的代表或地标建筑。写字楼主要考虑开发商、物业管理、位置、租户品质、停车位、电梯等因素。

6、别墅。

别墅是高端代名词，离尘不离城。根据国家政策，2006年开始停止别墅项目供地并进行全面清理。

以上是地产投资的优选类型，其余还包括土地、度假村、旅游地产等。

二、房产投资标准。1、位置（25分）。

考察投资地产所属地段，属于中心地带还是边缘地带，周边的银行、高星级酒店分布情况及密集程度，了解所投资地产常住、办公人群、楼盘定位。

2、开发商（15分）。

好的开发商实力强，经营稳健，具备较强的抗风险能力。避免楼盘出现烂尾等问题。

3、住/租户品质（5分）。

住户是否为公司高管，名人，小区中高级轿车占比，家政服务率等。

4、物业管理（15分）。

好的物业，可以更好地维护小区各硬件设施，管理规范、服务态度好，为高品质生活提供外部保障。

5、首付越低越好，期限越长越好（15分）。

从投资角度，首付越低，杠杆越大，期限越长，压力越小，可以用更少的资本撬动更多的资产。

6、买新不买旧（5分）。

7、套现率（5分）。

投资地产出售周期越快越好，成交越活跃越好。

8、投资就近原则（5分）。

在当地处于中心地段，如果投资外地房产，则优选一二线城市且离自己常住地较近为好。

9、出租率高（5分）。

房子闲置就无法产生现金流，因此，较好的出租率可以保证持续稳定的现金流。

10、长期增值（5分）。

考虑未来的增值空间，是长期持有还是短期持有。

综上，从各个维度做好房产投资的考察，可以更好地把控投资风险，获取更好的投资回报。