长租公寓的运营模式是否本就存在风险？

长租公寓，就没有武德，因为这个东西从出生开始，就没有想过好好做生意的。

容我点支烟，喝口茶，慢慢给你们摆。

18年底的时候，没记错的话，正是长租公寓刚开始的时候。我和一个搞了16年金融的朋友在339喝茶。当时聊到一个话题，正好是成都的租赁市场的生意。

我记得很清楚，当时朋友很郑重的问我，要不要合伙弄一波，估计这种操作模式能有一年半左右时间赚快钱，久了要出事。

我就很好奇，问他里面怎么个说法？

他喝了口茶，告诉我，这里面有三种模式，但是三种模式都是为了圈钱，而不是正经做生意的。

长租公寓

第一种，赚时间差的快钱。

简单说就是大家所谓的房东月付或者季付，租客年付。

这种是最初级也是最笨的那种模式，在短期内大量囤积房源，就可以快速到手相当大一笔资金。然后呢，就是在差不多的时候，擦干净屁股，跑路。

第二种，扩规模圈钱卖掉套现

这种需要一定时间和成本，朋友搞金融的，自然有办法来钱。我当时还干中介，有很多房源和关系。

朋友的意思，一起赌一把，然后尽量在短时间内，扩大规模。然后他来运作，到了一定规模找大公司或者平台收购，然后卖掉套现跑路。

这个他也比较有经验，当时他一个60多个人的金融公司，价格大概在200个左右，硬是被他738成交了。

第三种，骗贷跑路

这种时间最短，最暴力，但是风险最高。

我记得他当时说的是，不管怎么先拿到足够多的房源，然后通过他自己搞金融的渠道，租给那种月付的年轻人。

中间年轻人所谓的月付，其实是通过一份协议，由贷款公司提前年付垫资，每个租客再按时每月还款给贷款公司而已。

因为搞金融的渠道多，他说有办法搞到身份证，一套房子能够整下来几笔的贷款。短时间就能聚集一堆的钱，然后跑路即可。

都是套路

听他说完，我当时就震惊了，这水这么浑，这么深！

难怪不得，很多人都蠢蠢欲动，看好这个所谓的刚起来的长租公寓。

当然，我是遵纪守法的良好公民，不敢干这种事儿。朋友其实也知道，他自己也不想承担这种风险。

所以他才说，这个事摆明了是钻空子，最多不超过两年，百分百要出事。因为我不想干，他本身也不是很坚决的心，后来想了想，也放弃了。

长租公寓

说老实话，不得不佩服搞金融的那帮子人，真心厉害。

我都没把这个当回事，后来过了就忘了，纯粹是一场喝茶聊天的瞎聊。

没想到今年接二连三的长租公寓暴雷，我才真心发现，朋友的眼光和见解，真心不是吹的。

所以我在一开头，就说了，长租公寓就没有武德，从一出生就没有想过好好做生意。

即使有大公司扶持，可以上市圈钱，本质上来讲，盈利的可能性也微乎其微。无非就像摩拜，滴滴一样，能够收集大量的数据，为巨头们占据市场而已。

长租公寓在最近一年的时间由于资金链断裂而不断地曝光跑路，业主和租赁户都不同程度的遭受损失，而最近的蛋壳公寓遭遇资金困难，再次把长租公寓推向了风口浪尖。

我们常常说，一个企业要盈利，就必须要有符合自己的盈利模式，而长租公寓不是自己的盈利模式，而是一种“亏本”模式，长租公寓的运营，目的就是为了“亏钱”。

长租公寓的两种模式长租公寓分为两种运营模式，一种是开发商自有的物业运营，一种是公司收集的业主房源再出租的运营模式。

①、开发商自有物业

这种运营模式比较典型的比如龙湖冠寓，万科的泊寓等，大多数是开发商自己持有的物业，然后改造成为长租公寓对外进行出租。

这种长租公寓的业主，就是开发商自己，在目前楼市当中，公寓不好出售的情况下，开发商通过自己的团队，改造设计成长租公寓。

这种长租公寓的意义在于既消化了自己开发的物业，同时也探索另一种方式来运营物业。

②、公司收集的房源

这种长租公寓是在市场上收集的，单个业主的房源，经过设计，装修、适当地改造后再对外出租。

这种长租公寓，公司就是一个二房东，扮演的是一个中间角色。

目前市场上资金链断裂的，跑路的长租公寓，大多数属于这种公寓。

运营模式目前为止，开发商自己开发的项目还没有看到哪个公司的长租公寓因为资金链断裂而倒闭；更多的是公司收集房源的这种长租公司。

为什么这类的长租公司会遇到资金链断裂而倒闭呢？这就要从长租公寓的运营模式说起。

①、业主和租户方面

如果要从盈利的角度来说，长租公寓应该低价收集业主的房源，经过改造后加价再对外出租，从而赚取中间的差价，达到盈利的目的。

但是，长租公寓是反其道而行，高价从业主那里收集房源，花一大笔成本经过改造、装修后再低价出租给租户。

你看，这从业主手上收集的房源，价格又比较高，而改造、装修又花一笔装修费，再低价出租，这出租一套房亏本就比较多了，如果再有更多空置的房源，那亏本就会更多。

②、从租金方面来说

在支付租金方面，业主的租金是按照月支付租金，而租户则是按照半年或者年付，这中间长租公司就会从业主和租户交纳租金这方面，积累一定的租金，这积累的租金，长租公司就用来继续扩大规模，收集更多的房源，然后装修，改造后再出租。

由于有的租户不愿意年付，但长租公司又需要回笼资金，来扩大规模，这时候长租公司就和银行合作，提出租金贷的方式：

让租户签订租金贷款合同，一次性把一年的租金从银行贷款来支付给长租公司，租户每个月偿还银行的月供，这样租户既达到了每个月缴纳房租的目的，长租公司又获得了更多的资金来扩大规模。

这就产生一个问题，很多租户是不愿意用贷款的方式来支付房租，而长租公司又急于需要回笼资金，这时候长租公司就利用价格优惠，让租户选择贷款租房。让利给租户后，长租公司的利润就更少了。

长租公寓的运营模式本身存在风险高价收集的房源，装修后低价出租给租户，这是一种“亏本”的运营模式，不符合企业经营的规律。收集的房源越多，资金需求也越大，亏本也就会更多。

一些中小长租公司资金规模，规模扩张有限，在扩张到一定程度的时候，由于亏本太多而倒闭。也不排除某些中小长租公司资金积累到一定程度的时候就卷款潜逃的可能。

当蛋壳公寓规模扩张到一定程度，无法满足资金的需求的时候，就在股市上融资，来满足扩张的需要。

但是，这亏得太多了，即使是上市融资，也无法满足亏本，于是，蛋壳公寓就爆出资金链断裂的信息。

2017年，蛋壳公寓亏损2.7亿元人民币，2018年亏损增加到13.70亿元，2019年净亏损34.37亿元。

蛋壳公寓2020年第一季度的营业总收入是19.40亿元，同比增长62.48%，但是，净利润则同比下降50.67%，蛋壳公寓第一季度亏损12.30亿元（数据来源雪球，见下图）。

2017年至今，蛋壳公寓亏损额共计达63亿元，这就是规模越大，亏损越多，最后导致公司资金链断裂。

蛋壳公寓亏本越来越多，各地公司也相继出现各种各样的问题。

11月10日，数百人在蛋壳公寓北京总部要求支付业主租金、退还租户的租金，或者中止合同，现场甚至爆发了肢体冲突。

11月16日，再次网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。

11月24日，在蛋壳公寓成都线下办公室，有大量房东前去讨要拖欠的房租或寻求解约。但蛋壳办公楼却已人去楼空，仅在门上贴着转为线上处理的二维码。

11月24日，深圳市住建局发布关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知，对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租户，应引导各方通过法律途径解决。

综上所述.

长租公寓的经营模式就是“亏本”模式，高价收取业主的房源，经过改造、装修后，再低价出租给租户。

到目前为止，虽然还有一些长租公寓没有出现资金断裂的情形，但这种经营模式是不长久的，亏损达到一定程度无法持续的时候，就会因为资金链断裂而陷入经营困境。

怎么来找到长租公寓的盈利模式，是长租公寓经营者应该思考的问题。

如果不改变这种经营模式，未来还会有更多的长租公寓倒闭。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。