模式尴尬、起步困境，“会员制”养老公寓如何实现盈利？(2)

　　亲和源总裁奚志勇曾在多个公开场合表示，“会员制是民政部认可并倡导的模式，不能因为有非法集资机构以此为名就认为会员制都是不好的。采用会员制是没有办法的办法，想要自己起家的养老公寓必须找到前期回笼资金的办法。”

　　位于北京十八里店附近的一家养老公寓负责人蒙经理对此深表认同，该公寓此前也曾尝试过会员制，但由于效果不好，最终采取了押金+月租的模式。“很多人不相信我们，也有些觉得不合算，但是因为没有会员制模式的快速回款，资金很紧张，很多服务也做不到位。”

　　起步困境

　　如何快速回笼项目资金、最终实现盈利是整个养老地产行业普遍面临的问题。

　　据了解，由于中国2014年4月才印发了《养老服务设施用地指导意见》，目前立项已久的养老项目，大部分通过利用工业用地获地，土地用途则报批为用于养老的公共建筑这一方式实现“曲线救国”。

　　根据中国《土地管理法》，建设在工业土地或是作为公共建筑的项目不能获得预售许可证，入住者也无法获得房屋产权证，也就是无法用于出售。而《养老服务设施用地指导意见》虽然明确了养老用地这一土地性质，但也提出用地只能整体转让转租，不得分割转让转租，同样不允许单独出售。

　　无法通过出售产权实现资金回流，这是奚志勇提出会员制、将使用权剥离出售的最根本原因。

　　即使是最早开展了会员制的亲和源目前也仍处于亏损状态。12月4日，宜华健康（000150）发布公告，宣布完成对亲和源集团剩余41.67%股权的收购，亲和源集团成为宜华健康全资子公司。根据宜华健康发布的亲和源2016年度审计报告，其2016年营业总收入8507万元，营业总成本1.23亿元，净利润为-2799.16万元。

　　由于盈利周期过长，没有雄厚资本支持的养老公寓项目很难快速发展。

　　泰康保险集团股份有限公司旗下泰康之家·燕园的一位负责人对记者表示：“现在的状况是，养老项目只有养老机构、保险、地产商才能做大做快，小资本进来的机会很小，押金+月租的模式资金回流慢，会员制的模式存在风险。我们都说养老追求长效，不能短视，但如果没有引人注目的空间、良好的市场环境让更多玩家参与进来，也不利于市场发展。”

　　目前，泰康之家的模式是与消费者签订终身制的独立合同，并按照押金+月租的方式收取费用，消费者可以随时主动中止合同。

　　不同于保险机构的模式，以万科为代表的社区养老模式开始受到地产商的热捧。社区养老是指地产开发商在传统小区中独立出一处物业专门成立养老中心，通过引入养老机构或是专门成立相应的养老服务体系提供专业化的养老服务。

　　这一模式的特点在于将养老服务打造成促进地产销售的重要配套，而养老服务又受益于成熟社区的基础条件，两者相辅相成，地产商在这一模式中有天然的发展优势，极少有人能从地产商手中分走这块蛋糕。

　　对于自身规模小、融资渠道窄的中小养老地产项目来说，在没有摸索出新的模式之前，屡遭猜疑的会员制依旧会是起步阶段的重要备选方案，多种养老地产发展模式并行也将是行业起步阶段的常态。