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SOHO 中国以价换量,出租率恢复至 90% 收入仅微增 3%

2021-08-20 08:33来源:界面编辑:时寒峰

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  原标题:SOHO 中国以价换量,出租率恢复至 90% 收入仅微增 3%
 
  得益于疫情有效控制,写字楼市场经历过去一年严峻考验后明显提振。以运营京沪核心位置办公楼为主业的 SOHO 中国(00410.HK)交出了一份还不错的半年业绩。
 
  8 月 19 日,SOHO 中国发布的 2021 年上半年财报显示,期间租金收入约 8.05 亿元,同比去年同期 7.82 亿元增长约 3%。

  租金收入企稳得益于经济复苏及「以价换量」策略。
 
  戴德梁行市场报告显示,截至 2021 年上半年,北京甲级办公楼净吸纳量 33.6 万平方米;上海的整体恢复情况更好一些,上半年甲级办公楼净吸纳量约 76 万平方米。两地的净吸纳量,都远高于 2019 年 和 2020 年同期水平。
 
  与此同时,空置率也开始走向平稳。今年上半年北京甲级办公楼空置率同比仅有小幅上升,为 17.5%。上海的空置情况有所缓解,甲级办公楼空置率 2020 年 6 月 末 的 0.9% 下降至 18.8%。
 
  随着经济快速复苏,写字楼需求开始释放,SOHO 中国出租率在 2021 年有所提升。根据财报,截至 2021 年 6 月 30 日,SOHO 中国运营稳定的投资物业平均出租率已 由 去 年 6 月末的 78% 恢复至 90%。
 
  具体来看,最新竣工交付的丽泽 SOHO 的出租率已达到约 74%;望京 SOHO 出租率恢复至 95%,光华路 SOHO II 出租率恢复至 81%,银河╱朝阳门 SOHO 出租率恢复至 74%,SOHO 复兴广场恢复至 87%,SOHO 天山广场出租率恢复至 86%,外滩 SOHO 出租率恢复至 97%,前门大街项目出租率恢复至 93%,古北 SOHO 出租率恢复至 98%。
 
  而去年,在疫情影响下,SOHO 中国核心物业空置率一路走高。根据财报,从 2019 年底到 2020 年年底,除了新开业的丽泽 SOHO 和外滩 SOHO,其余写字楼出租率都面临大幅下滑——望京 SOHO 出租率由 86% 降至 83%、光华路 SOHO II 出租率由 87% 降至 68%、银河╱朝阳门 SOHO 出租率由 94% 降至 62%、SOHO 复兴广场出租率由 95% 降至 82%、SOHO 天山广场出租率由 97% 降至 83%。
 
  贝壳研究院商业地产分析师郑中表示,「虽然 2021 年上半年集团运营稳定的投资物业平均出租率同比增加 12 个百分点至 90%,并且无个别项目出租率大幅下降的情况,集团总租金收入同比仅增长 3%,‘以价换量’的现象较为明显。」
 
  2002 年,SOHO 中国实行降租、免租、延长缴租期限等租赁策略。据 SOHO 中国董事长潘石屹透露,仅疫情租金补贴和租金减免的额度就已过亿。
 
  随着出租率提升,利润也相应得到增长。今年上半年,SOHO 中国权益股东应占净利润约 3.4 亿元,较去年去年同期 2.04 亿元增长约 67%。不过毛利却由 2020 年上半年的 7.99 亿元下降约 18%,仅 6.59 亿元。毛利下降主要原因在于,去年上半年 SOHO 确认了车位销售的收入。
 
  2020 年,监管部门继续贯彻落实「房住不炒」。为防范金融风险和房地产泡沫,央行和住建部联合推出了「三道红线」政策。
 
  作为一家写字楼运营商,SOHO 中国的各项指标均未突破红线。至今年 6 月 30 日,其总负债为 332.46 亿元,总借贷共 185.23 亿元,其中有 178.55 亿元的借贷以其投资物业作抵押,及或一家中国境内子公司股权作质押。在借贷中,于一年内到期借贷较去年底有所提升,为约 118.2 亿元,将于一年以上二年以内到期约 16 亿元,净资产负债率约为 43%。
 
  最近两年,围绕 SOHO 中国展开的核心事件一直是一波三折的资产出售。
 
  2020 年疫情导致黑石以私有化方式收购 SOHO 中国失败,后黑石又以打了 7.5 折价格对 SOHO 中国进行要约收购,如今交易再遭遇卡壳。8 月初,SOHO 中国发布公告称,黑石以 236.57 亿港元价格要约收购公司的交易,受到国家市场监管总局正式立案审查。
 
  潘石屹张欣夫妇能否出售资产,再次受到外界持续关注。
 
  另一件值得注意的事是,今年 SOHO 中国罕见将「可持续发展」写入财报,并表示公司继续将社会责任、环境保护、产品责任等相关议题纳入公司治理和日常经营活动中。
 
  今年 7 月,河南突发罕见暴雨洪灾,SOHO 中国向郑州市红十字会捐赠 1000 万元驰援河南,用于采购救灾物资和灾后重建工作。
 
  这与此前潘石屹在大灾难事件面前的表现截然相反。2020 年初,因新冠疫情爆发,很多个人和企业因捐款捐物站在了聚光灯下,而潘石屹却成为其中一个备受关注的特殊个例。从被指蹭武汉热度到不捐款捐物,潘石屹甚至被网友骂上过社交媒体热搜,被指「没有家国情怀」。
 
  尽管,目前潘石屹在社会责任及灾难性事件方面的态度有所转变,但外界是否会对其有所改观,还很难说。

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