多地出台商品房预售金监管新规，专家：防止银行既做裁判员又做运动员

由于楼盘停售、交房延迟，近期多地出现购房者发起的“强行停贷”现象，引起各方关注。最近很多地方也出台了相关措施，防止商品房延期交付等问题。

7月14日晚，Xi住房和城乡建设局等五部门联合出台13项措施，旨在有效防范商品房延期交付。汕头住建局发文，强调“商品房预售款专款专用”，购房人需按合同约定将款项转入监管账户。

7月11日、12日，深圳龙岗、汕头也分别发文，进一步加强商品房预售资金监管和房地产项目全周期监管。

“各地对此类预售工作的规范和管理有积极作用，有助于防止一些违规楼盘进入楼市，导致风险向购房者传导。这种做法也是对后续房企销售的一种规范，有助于堵住违规楼盘进入市场，防止未完成业务后的风险转移。”7月14日晚间，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受国家商报记者微信采访时表示。

记者梳理发现，近期各地出台的商品房预售资金监管新规，大多对资金的进出做出了明确要求。

如Xi《关于印发防止商品房延期交付工作措施的通知》要求，商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他一切形式的房款)应全部直接存入专门监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另立账户存放购房人的房款。

同时，严格拨付标准。商品房项目主体结构竣工验收前，累计重点监管资金不得超过总额的50%；竣工验收前不超过95%；竣工验收备案前不超过99%；不动产首次登记后，剩余的1%可以提取。其中，对于7层以上的建筑，在总层数达到1/3和2/3之前，重点监管资金累计使用分别不得超过总额的20%和35%。

另外提到，擅自划拨预售监管资金的，银行将负责追回；未按时交房并造成严重社会影响的企业，将被列为信用不良企业。

但汕头住建局在《商品房预售款监督管理暂行办法》中提到，开发商取得商品房预售许可证前，不得收取预售款；监管账户只能在取得商品房预售许可证后用于收取预付款。

同时也对开发商可以提取的具体金额做出了明确的要求。其中，最高提取金额为项目预售批准至结构工程完成三分之二时房屋总造价的50%；结构工程完成三分之二后，最高提取金额为建筑总造价的65%；封顶后至外墙工程完工，最高提取金额为建筑总价的85%；外墙工程竣工后至竣工备案，最高提取金额为建筑总造价的95%。

7月12日，河北省沧州市住建局发布《关于征求意见的公告(征求意见稿)》，称监管账户设立后，商品房买卖合同中必须载明“购房款未进入监管账户，本合同无效，买卖双方可随时解除”等字样；对于没有监管账户的项目，相关部门不予办理商品房预售许可和商品房网签备案。

此外，上述意见稿还指出，商品房预售资金应当全部存入监管账户，监管银行应当重点监管监管账户内用于施工、设备安装、材料采购、配套建设工程等支出的资金数额。

7月11日，深圳市龙岗区出台《关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》，对加强用地源头管理、加强工业项目监管、同步共享预售许可信息等方面提出了明确要求。

专家: 谁批准谁负责？

7月15日下午，中原地产首席分析师张大伟在接受国家商报记者微信采访时表示，加强预售资金监管其实是一个老生常谈的话题。早在2003年，央行发布的121号文件就明确提出“个人住房贷款只能发放给购买主体结构封顶住房的个人”。“如果企业将贷款挪作他用，经办银行应限期追回被挪用的资金。

在张大伟看来，如果实施上述政策，很难出现烂尾楼。“预售款的提取一定要符合施工进度，因为施工到什么程度是很清楚的。比如只允许30%的建设提一些钱，而不是用这个监管账户的钱先提出建设30%的房屋开盘进度。应采取谁批准，谁负责的原则。在这个游戏规则中，要防止银行既当裁判员又当运动员。这才是问题的关键。”

严跃进表示，在各地商品房预售资金监管的所有内容中，对预售资金监管的表述是最多的，这也体现了政策的核心点。此外，一些城市还对资金全核算、严格拨付标准、加强技术支持、加强财务对账、夯实银行责任等方面做出了要求，这其实是预售资金监管比较新、比较全面的政策内容。

“其中，对购房者的要求是充分核算资金，严格分配标准，并表银行责任，相关内容也已写入部分城市的调控要求中。加强技术支持和财务对账是创新内容，说明管理层对此类预售资金监管提出了创新要求，有助于更好地落实资金监管。”严跃进继续说道。